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2020/11/25/
弊社が戦略・システム開発を行っている「THE SALONS」が、不動産事業者向けのFC制度「THE SALONS Buddy Program」を開始しました。
THE SALONS Buddy Program は、特にこんなお悩みを持つ不動産事業者向けにおすすめです。
・ビルの収益を最大化したい
・いいテナントが見つからず、空室が埋まらない
・入居テナントが短期間で入れ替わってしまう
今回はこの THE SALONS Buddy Program がビル収益化にどのような効果があるのか、他のテナント募集方法と比較しながら紹介していきます。
・「収益を最大化するため、とにかく空室を埋めたい！」
・「効果が出るテナント募集方法であればすぐに試してみたい！」
とお考えの方は、ぜひチェックしてください。
ビル・不動産経営においてテナントの募集は最優先で行う事項といえます。
部屋を満室にすることは前提条件であり、空室が多ければ多いほどビルの収益を逃してしまうからです。
ご自身の不動産の収益状況を把握したい場合は、以下の計算式で計算してみてください。
空室率（%）＝「(満室時の年間家賃収入－実際の年間家賃収入)÷ 満室時の年間家賃収入」
この計算式を実際に使ってみると、年間1部屋50万×10部屋のビルで空室が2つあった場合は、
「(500万ー400万)÷500万=0.2」
空室率は20%となり「不動産経営において20%損している状態」です。
そのため、もし空室があるならテナント募集に費やす手間やリソースは惜しまず、多少のコストがかかるとしても最優先で取り掛かるべき課題といえるでしょう。
ビルに空室がある場合はテナント募集を行う必要がありますが、「テナントの募集」にもさまざまな方法があります。
今回紹介するTHE SALONS Buddy Program、管理会社やテナント募集の業者に依頼する方法やご自身でテナントを直接募集する方法も！
どのようなテナント募集方法を選ぶかによって、
・テナント募集に要する金銭面、手間などのコスト
・テナント募集の効果
この2点が大きく異なります。
わかりやすく言うと、正しくテナント募集方法を選ぶことで「少ないコストで最大限の効果を得ることができる」ということです。
今後「このテナント募集方法は合っているのか？」をご自身で判断するためにも、ぜひ以下3つの基準を意識してみてください。
・専門の業者に任せるか、自身で行うかを選ぶ
・業者の手数料から選ぶ
・テナントのターゲット像から選ぶ
まずは「テナント募集の業者に任せるか、自身で募集を行うか」どちらかを決めておきましょう。
テナント募集の業者に任せることで以下のメリットがあります。
・自身で募集を行うよりも早く効果が出る可能性が高い
・面倒な作業は業者にお任せするため、圧倒的に手間が少ない
しかし、業者に頼む場合はメリットがある分、少なからず費用がかかります。デメリットとしては「費用だけ払って効果が出ない」ケースもありますので、業者選びは慎重に行いましょう。
費用を削減したい場合、効果が出るまで時間がかかる可能性は高くなりますが、個人で募集をする方法もあります。
・テナントへの営業を行う
・知人経由で探してもらう
・情報誌や地域新聞に広告を掲載する
早めに空室を埋めれば収益は増えるため、個人で募集して長く効果が出ない可能性を考えると、初期費用はかかりますがテナント募集の業者に任せる方法がおすすめです。
続いてチェックすべきは「業者の手数料」です。
もちろん安いに越したことはありませんが、注目は「損しない費用形態」のものであるか。
例えば、
・入居者が入ったら手数料が発生する仕組みである
・入居者の賃料の〇%を手数料とする仕組みである
というように「結果が伴ったうえで費用が発生する」ものを選ぶことがおすすめです。
この場合は入居者が見つからない間に無駄な費用が発生することもありませんし、入居者が入ったうえで発生する費用であれば、損をすることもありません。
テナント募集業者を選ぶ際は、成功報酬として支払う料金体系であるかを確認しましょう。
また、契約書の作成等に別途手数料がかかる業者もあるため、料金体系は明朗であればあるほどおすすめです。
最後に、「テナントのターゲット像から適切な業者を探す」場合です。
こちらは「転居しにくい業態のテナント」を募集することで、より安定した不動産経営を実現するという考え方。
なぜこの基準が重要かというと、今後ビルやオフィスの供給は増え、安定したテナント募集や現在の賃料の維持がどんどん難しくなると考えられているからです。
コロナによる不景気や少子高齢化などの問題もあるため「転居しにくい業態のテナント」をターゲットとし、
・何かしらのテナント募集に特化した業者
・転居率が低いなどの実績がある業者
を選ぶと良いでしょう。
ここまでのポイントを踏まえ、2020年10月より開始された THE SALONS Buddy Program と一般的なテナント募集業者を比較してみます。
| THE SALONS Buddy Program | 一般的な業者 | |
| 手数料 | 収益の15%のみ | 収益の5~10%+諸費用（仲介手数料や契約書作成） |
| 任せられる範囲 | テナント募集、入居者管理、請求書作成等 | テナント募集、入居者管理、請求書作成等（別料金） |
| 転居のしにくさ | サロン専門であるため転居率は低い（後述） | 直前までどのようなテナントかわからないため、不明 |
| 備考 | 複数の空室にまとめて誘致することも可能 サロンによってビルのイメージアップにも繋がる |
どんな業者に依頼するかで得られる結果が異なるので、判断が重要 |
| 注意点 | 物件やビルの条件によっては利用できない | 最終的にどの程度の費用が掛かるかわかりにくい |
この表で特に注目すべきポイントは、以下の3点。
・THE SALONS Buddy Program は手数料が15%のみと明朗である
・THE SALONS Buddy Program はテナント入れ替えのリスクが最小限
・サロンを誘致することでイメージアップや賃料アップに繋がる
テナント募集会社は数が多いことから当たり外れが大きく、費用を無駄にしてしまう可能性も高いため、比較的安定した不動産経営を実現出来ることが THE SALONS Buddy Program のおすすめポイントでもあります。
物件やビルの条件によってはTHE SALONSの誘致が難しい場合がございます。ぜひ一度公式ホームページにて詳細をご確認ください。
THE SALONS Buddy Program の詳細はコチラ
それでは最後にTHE SALONSの3つの強みを、具体的に紹介していきます。
・転居のリスクが比較的低い
・手数料が明朗で分かりやすい
・面倒な手続きは任せられる
THE SALONSの強み1つ目は、「転居のリスクが比較的低い」こと。
美容師にとって転居は失客に繋がる可能性が高いため、他の業種よりも転居リスクが低いといえます。
また、美容業界は緊急事態宣言解除後にどの業種よりもいち早く通常売り上げに戻っており、コロナ渦でも安定した集客力があります。
出典：THE SALONS
以上の理由から、美容室をテナントとして誘致することで転居リスクを下げることができ、安定した不動産収益を実現できる可能性が高まります。
THE SALONSの強み2つ目は「手数料が明朗でわかりやすい」こと。
他の不動産会社の場合、管理料に加えて請求書作成や仲介手数料が発生することがあり、
・「当初予想していた金額よりも費用がかかってしまった」
・「結局どの程度費用がかかるのか計算するのが面倒」
こんなケースも…！
しかしTHE SALONSは「利益の15%のみ」で非常にわかりやすく、追加費用等を気にせず安心して利用することが可能です。
THE SALONSの強み3つ目は「面倒な手続きを任せられる」こと。
追加費用を気にせず、利益の15%のみで以下の業務を任せることが出来ます。
・テナントの募集
・入居者管理
・請求書の作成
また、利益がない場合は費用も発生しないため「手数料だけ払って損してしまう」ケースもありません。
ビル・不動産の収益予想を立てやすい点もTHE SALONSのメリットといえるでしょう。
今回はテナントの募集方法について紹介しました。
今後は不景気・少子高齢化・オフィスビルの供給増加により、安定した不動産経営の難易度がより高まっていくことが予想されます。
THE SALONS Buddy Program で安定したテナントを誘致し、将来のために備えてみませんか？
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